Chroniques 2011

Chronique Immobilière publiée dans le journal Cités Nouvelles

13 mai 2011

Les élections et l’immobilier!!!

Beaucoup de facteurs influencent l’économie d’une région, d’un pays… et l’immobilier est en lien étroit avec l’économie.

L’économie est florissante, l’inflation augmente… la banque centrale ajuste son taux à la hausse… les banques augmentent les taux d’intérêt de leurs prêts hypothécaires… le marché de l’immobilier est touché!

L’économie va mal, on parle de récession, le chômage augmente… le marché de l’immobilier s’en ressent!

Il y a des élections, il y a des changements importants au gouvernement, cela créé de l’incertitude et l’économie est ébranlée… la demande en immobilier ralentie…

La température est maussade, le printemps est lent à s’installer, le moral des gens est à plat… voilà que les acheteurs ne se décident pas !

La municipalité fait des travaux importants sur la rue, votre voisin néglige son terrain et les mauvaises herbes se font envahissantes… cela n’aidera pas non plus…

Le climat, l’économie, la politique, l’environnement … tout influence l’immobilier… et c’est normal!

Acheter une habitation est une décision importante sensible à plusieurs facteurs et, dans plusieurs cas, cette décision peut être reportée, repoussée ou… devancée!!!

Vendeurs, soyez patients… votre courtier immobilier ne peut pas garantir le résultat de la mise en vente… il doit s’assurer que la propriété est affichée au bon prix, qu’elle est mise en marché de façon optimale et que tout est en place pour attirer le plus d’acheteurs possible. Si le contexte rend le marché plus lent, l’acheteur prendra plus de temps à se manifester.

Nous avons eu un hiver difficile, un printemps tardif et pluvieux… par contre, les taux d’intérêt hypothécaires sont encore relativement bas et… menacent de monter. Le contexte est encore propice pour les acheteurs mais le beau temps a tardé! Un peu de soleil et de chaleur et les visites devraient se multiplier.

Bonnes transactions!!!

Chronique Immobilière publiée dans le journal Cités Nouvelles

17 juin 2011

Mon courtier, ton courtier… notre courtier?

Trouveriez-vous raisonnable qu’un même avocat représente les deux parties lors d’un procès? Un accusé serait-il aussi bien défendu que s’il avait son propre avocat? Eh bien voilà, c’est ainsi que je vois le rôle des courtiers dans une transaction immobilière.

Un courtier compétent représente son client et voit à ses intérêts. La loi actuelle lui permet de représenter les deux parties (vendeurs et acheteurs) et il se doit de protéger les droits de chacun mais…avouez qu’entre cette situation et celle d’un conflit d’intérêt, la ligne est bien mince…

Croyant faire quelques économies, certains acheteurs tiennent à faire leurs démarches d’achat auprès du courtier du vendeur… qui est lié par contrat à un vendeur qui veut tirer le maximum de la transaction… Je crois que cet acheteur serait bien mieux représenté par un courtier qui travaillerait pour lui en endossant ses priorités : faire le meilleur achat possible et ce au meilleur prix et dans les meilleures conditions.

Un courtier ‘’collaborateur’’, celui qui représente l’acheteur lors d’une transaction doit conseiller son client sur l’offre à présenter, il doit lui présenter les dernières ventes conclues dans le quartier et il doit l’informer des conditions du marché… Il peut, lors d’une visite et grâce à son expérience, déceler certains problèmes. Au besoin, il puisera dans son réseau de contacts pour faciliter les démarches nécessaires : inspection, financement, enregistrement de la transaction et autres… Il est un partenaire précieux lors de cet achat important!

Dans une situation idéale, chacun devrait être représenté et conseillé par son propre courtier et cela… à l’avantage de chacun! Et, si vous croyez faire des économies en agissant autrement, il faudrait voir à quel prix vous le faites!

Cette chronique prend une pause pour l’été. Si vous choisissez de profiter de cette période pour planifier vos projets immobiliers, n’hésitez pas à me rejoindre au 514-626-9009… Je veux vous aider!!!!

Bon été!

Chronique Immobilière publiée dans le journal Cités Nouvelles

16 septembre 2011

Valeur versus prix...

Nous accordons une certaine valeur à un bien selon ce qu’il représente pour nous, selon le plaisir qu’il peut nous apporter ou le besoin qu’il vient combler.

Un prix doit être fixé selon des paramètres précis, quantifiables, justifiables. Des critères objectifs sont ici utilisés.

En immobilier, il faut donc faire en sorte que la valeur d’une propriété ne diffère pas trop du prix fixé et, en tant que courtier du vendeur, il faut savoir faire ressortir les points positifs qui apportent une valeur certaine à l’habitation.

Lors d’une évaluation, le courtier fixe un prix ‘’froidement’’, en tenant compte des prix auxquels des propriétés semblables, situées dans le même quartier, se sont vendues dans les derniers mois. Le propriétaire vendeur accorde une valeur à sa propriété en tenant compte, bien souvent, de ses sentiments et de critères bien personnels et subjectifs. Il faut demeurer réaliste!

Afin qu’un acheteur accepte de payer un certain prix, la valeur qu’il accorde à la propriété devra se rapprocher du prix demandé.

Par exemple, si vos enfants fréquentent une école et que vous teniez à vous en approcher, une propriété en vente près de cette école a déjà une certaine valeur à vos yeux et, si vous deviez choisir d’acheter cette résidence ou une autre plus éloignée de l’école, vous choisiriez probablement la première.

Au moment de mettre en vente sa propriété, il vaut souvent la peine d’en augmenter ‘’la valeur’’ en la rafraichissant un peu, en améliorant sa décoration, en la mettant au goût du jour. Un acheteur potentiel accordera généralement plus de valeur à une résidence bien entretenue et ‘’neutralisée’’ au point de vue de la décoration qu’à une autre moins bien soignée (on parle ici de "home staging" ou de "mise en valeur de propriété").

Vous avez des questions? Rejoignez-moi au 514-626-9009.

Chronique Immobilière publiée dans le journal Cités Nouvelles

14 octobre 2011

Et si 14800 courtiers s’occupaient de vendre votre maison!!!

Vous voulez vendre… Vous voulez faire une bonne affaire…Vous voulez obtenir le meilleur prix possible et dans les meilleures conditions. Vous désirez faire une transaction honnête et juste autant pour vous que pour l’acheteur. Appelez-moi!

Profitez des lois et des protections prévues pas l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec). Cet organisme encadre la pratique du courtage immobilier dans notre belle province. Seuls les courtiers reconnus par cet Organisme peuvent légalement servir d’intermédiaires lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier résidentiel au Québec et ils doivent souscrire à une assurance responsabilité professionnelle. La loi sur le courtage immobilier au Québec est très stricte et par ses différents mécanismes, protège les consommateurs.

Je suis donc membre de l’OACIQ et aussi de la CIGM (Chambre d’immeuble du Grand Montréal) et, cette dernière affiliation me permet d’inscrire votre propriété sur le système MLS, outil de travail principal de tous les courtiers membres d’une des Chambres immobilières du Québec, soit plus de 14800. Lorsque ma pancarte est sur votre terrain et que vous m’en donnez la permission lors de la signature du contrat de courtage, la fiche descriptive de votre maison, avec photos et autres documents, peut être consultée par tous ces courtiers. C’est donc autant de courtiers qui, selon les besoins de leurs clients, pourront suggérer une visite de votre maison et qui pourraient accompagner ces derniers pour l’achat de votre propriété.

Qu’un courtier soit affilié à Royal LePage, ReMax, Century 21 , Sutton… ou à toutes autres agences immobilières, dès qu’il est membre de la CIGM, il a accès à toutes les propriétés mises en vente par l’intermédiaire d’un autre courtier immobilier membre.

Si vous voulez vendre ou acheter… ne vous privez pas d’un tel outil. Ne vous engagez pas dans un processus légal complexe sans l’aide d’un professionnel. Choisissez bien votre courtier… Au fil de plus de 450 transactions et de onze années d’expérience, j’ai affronté plusieurs situations et j’ai mené à bien des dossiers particuliers… Protégez-vous, vendez et achetez en étant bien accompagnés et conseillés tout en profitant des meilleurs outils disponibles; signalez le 514-626-9009 et je serai heureux de travailler avec vous!

Chronique Immobilière publiée dans le journal Cités Nouvelles

18 novembre 2011

Et si on enterrait la hache de guerre!!!

Un courtier n’a pas le mandat de se "battre" pour son client. Vendre ou acheter une maison n’est pas un combat à finir et il est possible de négocier sans déclarer la guerre.

Si vous voulez vendre, un acheteur qui s’intéresse à votre propriété vous aidera à réaliser vos objectifs… et son courtier est là pour présenter l’offre qu’il vous fait et pour négocier les meilleures conditions possibles pour son client acheteur. Le courtier du vendeur et celui de l’acheteur ont un but commun, faire en sorte que tous y trouvent leurs comptes : que le vendeur vende et que l’acheteur achète! Ils utiliseront les données disponibles sur le marché pour emmener les 2 parties à s’entendre afin de conclure la transaction. Pourquoi ne pas travailler ensemble à la satisfaction de toutes les parties? La collaboration a bien meilleur goût et est souvent la source des meilleures transactions…

Pour bien mener une négociation, votre courtier doit être bien outillé. Si vos attentes sont irréalistes par rapport au marché, il ne faudra pas le blâmer si la transaction avorte. Un bon négociateur sait user d’arguments concrets, valables et convaincants pour parvenir à ses fins.

Il arrive qu’un courtier immobilier ait à présenter une offre à un prix beaucoup plus bas que celui demandé. Si la propriété est inscrite à un prix beaucoup trop haut ou que des rénovations ou réparations importantes sont nécessaires, il s’agit simplement d’en apporter la preuve au vendeur. Ce dernier pourra décider de conserver sa position et de refuser l’offre mais, parfois, il peut aussi entendre raison et accepter de négocier avec l’acheteur, représenté par son courtier.

Afin de bien représenter un acheteur, le courtier utilisera les dernières ventes comparables ainsi que la valeur des rénovations et améliorations faites à la propriété pour convaincre un acheteur que la valeur de la propriété correspond bien au prix demandé. Il saura mettre en évidence les points positifs de l’habitation.

Puisque l’immobilier n’est pas une science exacte et que de nombreux facteurs influencent ce marché, personne ne peut prétendre connaître la valeur exacte d’une propriété. Seul le résultat d’une mise en marché optimale et d’une négociation bien orchestrée en déterminera le réel prix de vente.

Un bon courtier immobilier a les outils pour documenter son opinion de la valeur marchande d’une propriété et il puise dans son expérience afin de réaliser, autant que possible, vos objectifs en tant qu’acheteur et/ou de vendeur. Au fil des nombreuses transactions qu’il a conclues, il a beaucoup appris et, mettant cette expérience à profit, il sait mener une négociation efficace qui entraîne des résultats!