Chroniques 2009

Chronique Immobilière publiée dans le journal L’Écho de l’Ouest

3 septembre 2009

Transaction conclue!

L’achat d’une propriété constitue, pour la plupart d’entre nous, le plus important investissement de notre vie… et alors que nous apportons un soin méticuleux à nos placements, REER, renouvellement de prêt hypothécaire ou autres, nous négligeons parfois nos propriétés, nous bâclons leur achat ou acceptons de les vendre comme s’il s’agissait d’une transaction sans importance.

Une propriété bien située et en bonne condition constitue un investissement de choix qui, bon an mal an, prend de la valeur et augmente notre patrimoine personnel. La récession actuelle nous prouve encore qu’au Québec, l’investissement en immobilier est sûr et rentable. En effet, nos placements en bourse ont fondu mais nos propriétés ont conservé leur valeur et se sont même, généralement, appréciées. Il vaut donc la peine de s’y attarder un peu et de réfléchir à notre façon de voir et de faire de l’immobilier.

Je vous propose donc, toutes les 2 semaines, de découvrir un aspect du monde de l’immobilier. Innover sera difficile mais j’espère réussir à vous partager ma passion pour les résidences, maisons ou condos qui devraient, en principe, constituer des milieux de vie privilégiés ou il fait bon se retrouver et partager des tranches de nos vies avec parents et amis. Ainsi, notre propriété, tout en nous offrant une certaine qualité de vie, prend de la valeur au fil des ans et participe à notre enrichissement.

Entre autres, je compte élaborer sur la vente, l’achat, l’évaluation, la mise en valeur d’une propriété, du rôle et du choix d’un agent immobilier et des autres intervenants impliqués, du choix d’une habitation, de l’importance de son entretien et de sa mise à jour, des particularités entourant la vente ou l’achat d’une copropriété… L’immobilier n’est pas une science exacte mais par une formation adéquate et continue jumelée à une expérience acquise au fil de plus de 300 transactions conclues durant les 10 dernières années , on arrive à bien comprendre les rouages de ce monde captivant et rempli d’opportunités.

J’aimerais aussi répondre à vos questions. Certaines des questions qui me seront acheminées par courriel seront publiées et j’y répondrai avec plaisir. Pour des sujets plus spécifiques, je pourrai vous rejoindre et vous répondre personnellement. Par courriel, faites le Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser. ou par téléphone le 514-626-9009.

Chronique Immobilière publiée dans le journal L’Écho de l’Ouest

17 septembre 2009

C’est décidé… je vends… Mais par ou commencer?

Quand on veut vendre sa voiture, on l’astique, on la répare, on la met à son meilleur… Par la suite, on s’informe afin de lui fixer un prix juste et raisonnable afin de rendre la vente possible… puis on reçoit les visiteurs, ils essaieront la voiture, s’ils sont intéressés, ils négocieront le prix puis nous devrons passer au ‘’Bureau des licences’’ afin de faire le transfert de l’immatriculation et de recevoir le paiement promis… On parle ici de quelque chose d’assez simple et de quelques dizaines de milliers de dollars tout au plus….

Afin de vendre sa propriété, les étapes se ressemblent mais se compliquent. Afin d’en tirer le maximum et de faire en sorte que la vente se fasse dans un délai raisonnable, vous devrez la mettre en valeur, la dépersonnaliser, la mettre au goût du jour afin de faciliter le coup de foudre. Vous devrez fixer le prix de vente, recevoir de nombreux appels et organiser les rendez-vous pour les visites, négocier un prix intéressant et les autres termes de l’offre, s’assurer que les acheteurs sont financièrement aptes à acheter, préparer un dossier de titres complet et le faire parvenir au notaire, signer l’acte de vente et encaisser le chèque du notaire.

Attardons-nous donc aujourd’hui sur la fixation du prix demandé. En fonction de l’état de la propriété, de son emplacement, de ses caractéristiques propres et de l’allure générale du marché, on peut, après une étude sérieuse, arriver à fixer un prix assez juste. On peut, bien sur, utiliser des statistiques démontrant que la moyenne des propriétés vendues en un temps donné sur un territoire précis se sont vendues à X % de plus que l’évaluation municipale, en gardant en tête que ce ne sont que des statistiques. La façon de faire la plus courante est la méthode des ‘’comparables’’. Il s’agit de relever, dans le même quartier, les dernières transactions de vente de maison semblables et possédant les mêmes caractéristiques. Souvent, il faut ajouter ou soustraire certains montants correspondant à certains éléments manquants ou supérieurs de la propriété face à celles qui se sont vendues.

La fixation du prix demandé est une des clefs de la réussite d’une vente. Vous demandez trop…Vous risquez de perdre des visites d’acheteurs potentiels qui élimineront, sans l’avoir vu, votre propriété, juste à cause de son prix ou encore, un intéressé choisira de ne pas vous faire d’offre et choisira une propriété plus abordable. Bien sur, on peut toujours diminuer son prix… mais du temps à été perdu et… certains acheteurs aussi. Vous ne demandez pas assez… dommage… c’est vous qui perdez. Un prix juste attirera les bons acheteurs qui sauront apprécier ce que vous offrez et vous conclurez ainsi une transaction satisfaisante, dans un délai raisonnable.

Chez Royal LePage Avant-Garde, nous disposons de tous les outils nécessaires pour bien évaluer votre résidence. Nous prendrons le temps d’analyser avec vous le marché et nous vous conseillerons sur le prix à demander…

Vous avez des questions? Communiquez avec moi au Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser. ou au 514-626-9009.

Au plaisir!

Chronique Immobilière publiée dans le journal L’Écho de l’Ouest

1 octobre 2009

C’est décidé… je vends… Mais par ou commencer? (suite)

Afin de vendre sa voiture, on la met à son meilleur… on s’informe afin de lui fixer un prix juste et raisonnable … puis on reçoit les visiteurs. Ils essaieront la voiture, ils en négocieront le prix. Nous devrons passer au comptoir de la SAAQ… On parle ici de quelque chose d’assez simple et de quelques dizaine de milliers de dollars tout au plus….

Pour vendre une propriété, les étapes se ressemblent mais se compliquent. Afin d’en tirer le maximum et de faire en sorte que la vente se fasse dans un délai raisonnable, vous devrez la mettre en valeur afin de faciliter le coup de foudre. Il faudra fixer un prix de vente, recevoir de nombreux appels et organiser les rendez-vous, négocier un prix intéressant et les autres termes de l’offre, s’assurer que les acheteurs sont financièrement aptes à acheter, préparer un dossier de titres complet et le faire parvenir au notaire, signer l’acte de vente et encaisser le chèque du notaire.

Attardons-nous donc aujourd’hui sur la fixation du prix demandé. En fonction de l’état de la propriété, de son emplacement, de ses caractéristiques propres et de l’allure générale du marché, on peut, après une étude sérieuse, arriver à fixer un prix assez juste. En se basant sur les statistiques démontrant la moyenne des prix des propriétés vendues sur un territoire précis par rapport à l’évaluation municipale et en comparant la propriété avec des maisons semblables vendues dans les derniers mois, on y arrive. Bien sûr, il faut avoir accès à ces données.

Vous demandez trop…Vous perdrez des visites d’acheteurs potentiels ou un acheteur potentiel décidera de ne pas vous faire d’offre et choisira une propriété plus abordable. Vous ne demandez pas assez… dommage… c’est vous qui perdrez. Un prix juste attirera les bons acheteurs qui sauront apprécier ce que vous offrez et vous conclurez ainsi une transaction satisfaisante, dans un délai raisonnable.

Chez Royal LePage Avant-Garde, nous disposons de tous les outils nécessaires pour bien évaluer votre résidence. Nous prendrons le temps d’analyser avec vous le marché et nous vous conseillerons sur le prix à demander…

Vous avez des questions? Communiquez avec moi au Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser. ou au 514-626-9009.

Au plaisir!

Chronique Immobilière publiée dans le journal L’Écho de l’Ouest

15 octobre 2009

C’est décidé… je vends… Passons maintenant à la mise en valeur de la propriété…

Le but est de créer un coup de cœur… dès l’arrivée des visiteurs, acheteurs potentiels. En principe, votre maison ou condo correspond déjà, de par ses caractéristiques de base (nombre de chambres, de salles de bain, grandeur et emplacement) à ce que les clients recherchent. Il reste maintenant à faire en sorte que ces acheteurs choisissent votre propriété…

Ils doivent pouvoir se sentir chez eux rapidement. La maison doit donc être dépersonnalisée et le décor agréable pour la majorité des gens. Photos de famille en grand nombre, couleurs particulières des murs, aménagement trop personnel de certaines pièces, traîneries, odeurs… sont autant de choses à éviter. Le hall d’entrée est-il invitant, les planchers sont-ils en bon état, les tapis propres, les murs sont-ils peints de couleur neutre, le comptoir de la cuisine est-il en ordre et libre d’appareils ou d’ustensiles, les armoires, tiroirs sont-ils fonctionnels? Il ne faut pas non plus négliger l’extérieur : propreté du terrain, aménagement paysager, boiseries, fenêtres et revêtements en bonne condition… Personne n’aime acheter une propriété qui exige beaucoup d’entretien dès l’aménagement… à moins de l’avoir obtenue à très bon prix!

À nos yeux, notre maison est agréable et… à force d’y vivre, nous oublions ce qui peut laisser une mauvaise impression aux visiteurs. C’est pourquoi l’idée de confier à un/une professionnelle le soin d’y mettre un peu d’ordre est excellente. Une personne formée en ‘’Home Staging’’ peut vous faire un rapport écrit de la situation, relevant les points forts et ceux à améliorer, suggérant les actions à prendre pour éclaircir, agrandir, rajeunir… et cela à très bon compte. En effet, il suffit parfois de ranger un peu (ce qui devra être fait pour le déménagement), de quelques coups de pinceau ou de quelques dollars bien investis pour rajeunir votre propriété et la rendre plus attrayante. Un propriétaire devrait s’attendre à investir environ 1% du prix de la propriété dans sa mise en valeur, montant qui sera facilement récupéré lors de la vente.

Chez Royal LePage Avant-Garde, nous offrons gratuitement à tous nos vendeurs une consultation avec une professionnelle du ‘’Home Staging’’ Les clients peuvent la contacter dès la signature du contrat de courtage afin de bien préparer la maison ou l’appartement à la prise des photos et aux visites.

Vous avez des questions… appelez moi au 514-626-9009 ou par courriel : Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

Chronique Immobilière publiée dans le journal L’Écho de l’Ouest

29 octobre 2009

Comment choisir son agent…?

N’importe qui peut mettre une pancarte ’’à vendre’’ devant chez vous… vous inclus. Mais avez-vous les compétences, l’expérience, les connaissances et le ‘’détachement’’ nécessaires pour conclure une transaction juste et équitable, légale et sans conséquence fâcheuse? De plus, au Québec, il est interdit à quiconque de servir d’intermédiaire pour vendre un bien immobilier sans avoir un permis de l’ACAIQ, (Association des Courtiers et Agents immobiliers du Québec).

Bien sûr, si vous décidez de confier la vente de votre propriété à un agent ou un courtier immobilier, vous aurez des honoraires à payer… mais quand la transaction sera complétée, peut-être que, si vous avez choisi un professionnel compétent, vous serez heureux de l’avoir fait et vous considérerez probablement que cette dépense était en fait un investissement.

Mais comment choisir un bon agent immobilier?

Parlez-en autour de vous : des gens de confiance ont peut-être quelqu’un à vous conseiller. Regardez autour de vous, certains agents sont probablement actifs dans votre milieu. Planter une pancarte devant une propriété, c’est facile et cela tous les agents peuvent le faire! Bien vous conseiller sur la valeur marchande de votre maison ou condo (sans nécessairement vous dire ce que vous aimeriez entendre!!!) et appuyer cette opinion d’un bon dossier, c’est moins évident. La vente d’une propriété demande doigté et intégrité… reconnaissez-vous ces qualités chez les agents rencontrés?

Vérifiez l’appartenance de l’agent à la Chambre Immobilière du Grand Montréal (CIGM) afin qu’il puisse inscrire votre propriété sur le site internet MLS (REALTOR.ca). Assurez-vous qu’il a son site personnel. Un professionnel prendra- t-il les photos de votre propriété? L’agent saura-t-il vous conseiller sur la mise en valeur de votre habitation (ou vous mettre en contact avec un professionnel en Home Staging)? Quel type de publicité votre agent vous promet-il? L’agent travaille-t-il en association avec un autre agent afin de vous offrir la disponibilité essentielle à la transaction? Peut-il vous conseiller, vous suggérer ou vous mettre en contact avec les autres intervenants nécessaires à la vente (arpenteur-géomètre, notaire, conseiller hypothécaire) ? Et surtout… serez-vous à l’aise de travailler avec cet individu jusqu’à la conclusion de la vente?

Un courtier immobilier agréé ou un agent immobilier agréé a suivi une formation supplémentaire et a un certificat différent de celui de l’agent immobilier affilié.

Vous avez des questions … écrivez- moi au Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser. ou rejoignez- moi au 514-626-9009.

Chronique Immobilière publiée dans le journal L’Écho de l’Ouest

12 novembre 2009

C’est décidé, j’achète!!!

Vous avez compris qu’en payant un loyer vous payez la propriété d’un autre et vous avez économisé pour votre mise de fonds… c’est un bon départ!!! Mais la recherche d’une propriété est toute une aventure… suivez-moi!

Maintenant, quoi faire?

La première étape importante est de rencontrer un courtier hypothécaire (qui représente plusieurs institutions) ou le représentant hypothécaire de votre banque, ou encore votre conseiller financier. Vous devez, lors de cette étape, vérifier votre capacité d’emprunt afin de savoir avec quel versement hypothécaire vous serez confortable et ainsi connaître la valeur de la propriété que vous pourrez acheter. N’oubliez pas qu’une fois propriétaire, vous devrez payer les taxes scolaires et municipales, les frais de copropriété (s’il y a lieu) et l’entretien de la maison… en plus des frais pour l’électricité, le câble, le téléphone… et cela sans compter les frais d’inspection et de notaire pour l’achat, la taxe de mutation (communément appelée taxe de bienvenue) et … le déménagement. Vaut mieux être raisonnable et s’offrir une résidence qui correspond à nos moyens, sinon, les pressions budgétaires viendront vite à bout de vos projets et le rêve pourrait vite tourner au cauchemar.

Il faut ensuite voir si le rêve est réalisable et… un bon agent immobilier devrait pouvoir vous aider. Prenez le temps de préciser vos besoins… 2 ou 3 chambres, condominium ou unifamiliale, proximité du travail, des écoles, du transport en commun ou encore tranquillité absolue et grand terrain… Préférez-vous avoir beaucoup d’espace ou recherchez-vous quelque chose de plus petit, avoir toutes les pièces principales sur le même plancher (plain-pied ou bungalow) ou les chambres au deuxième étage (cottage), le sous-sol fini… un garage ou deux ou sans garage, foyer ou non, piscine ou spa?… Êtes-vous bricoleur et avez-vous l’âme d’un rénovateur ou si vous préférez trouver la maison parfaite??? Et finalement dans quelle municipalité??? En parlant à votre agent et en répondant à ses questions, vous arriverez à préciser ce que vous chercher et à voir si cela concorde avec ce que vous pouvez vous offrir.

Un aspect important entre aussi en ligne de compte… l’aspect investissement. Vous voulez être bien chez vous et… probablement, vous aimeriez pouvoir revendre facilement et… avec une plus-value intéressante quand viendra le moment venu. Notre résidence principale est en effet un des seuls actifs qui peut s’apprécier à l’abri de l’impôt. Le profit réalisé n’a pas à être déclaré au fisc. Avouez que c’est intéressant. Pour que cet achat soit un bon investissement, la propriété doit être bien située et elle doit répondre aux critères que recherchent généralement les acheteurs potentiels.

Mettez carte sur table avec votre agent, et confiez-lui la recherche de votre prochaine habitation. Il devrait être en mesure de vous suggérer certaines propriétés que vous choisirez de visiter ou non… Un bon agent cernera vos besoins et comprendra vos désirs… Dans la mesure du possible, il devrait trouver la maison de vos rêves!!!

Vous ne connaissez pas un agent avec qui vous seriez à l’aise de partager cette recherche… Chez Royal LePage Avant-Garde nous n’attendons que d’avoir le plaisir de vous aider à réaliser votre rêve!!! Appelez-nous!

Chronique Immobilière publiée dans le journal L’Écho de l’Ouest

26 novembre 2009

La propriété idéale…

La propriété idéale n’existe pas. Les bons achats sont souvent une histoire de compromis!!! Comme pour la vie, le monde de l’immobilier n’est pas un monde parfait, pour trouver la bonne propriété, il faut établir ses priorités et décider sur lesquelles nous ne ferons pas de compromis.

En tant qu’acheteur, vous devez répondre à vos besoins… et, puisqu’une propriété est souvent notre plus gros investissement, nous devons s’assurer qu’elle prendra de la valeur. Vous devez donc acheter une propriété qui, par ses caractéristiques, son emplacement et sa condition répondra aussi aux besoins des acheteurs potentiels lorsque vos besoins changeront et que vous déciderez de vous en défaire.

L’emplacement est un critère primordial que nous ne pouvons pas changer. Un terrain limité par une voie ferrée et un terrain longeant une rivière n’auront jamais la même valeur, à vos yeux et aux yeux des autres acheteurs aussi!!! Le bruit, pour vous, importe peu… pour la majorité des acheteurs, c’est un inconvénient majeur; vous avez besoin d’une seule chambre à coucher et désirez acheter une maison, la plupart des acheteurs recherchent au moins 2 chambres, idéalement trois (sans compter celles au sous-sol); vous aimez vous éloigner, peu importe les distances à parcourir, l’acheteur moyen recherche un endroit accessible, pas trop loin des services… Les meilleurs agents vous le diront, l’emplacement est un facteur déterminant de la valeur d’une propriété.

La condition de la propriété est aussi un élément majeur mais, cette fois-ci, vous pouvez y changer quelque chose. Refaire une cuisine, des salles de bain, ouvrir un mur, revernir un plancher, changer les bardeaux qui recouvrent le toit, installer de nouvelles portes et fenêtres, repeindre l’intérieur, tout cela demande du temps et de l’argent mais cela peut en valoir la peine. Une maison négligée obtenue à bon prix peut constituer un excellent investissement.

Il faut avant tout savoir ce que l’on veut et quelle part de notre budget on veut y consacrer, avant et après l’acquisition. Un bon achat ne se fait pas sans frais ni efforts. Votre agent immobilier doit vous faire des suggestions et vous guider dans le processus de recherche. Il faudra tout d’abord choisir les propriétés que vous voudrez visiter et consacrer du temps aux visites afin de s’assurer que celle que vous choisirez correspondra le plus possible à vos besoins et désirs, tout en respectant le budget établi. Vous ne voudrez sûrement pas recommencer cet exercice trop rapidement. Visitez le quartier, revenez le jour, le soir… vérifiez la proximité des services, faites le trajet que vous devrez emprunter pour le travail ou les études.

Une fois la propriété choisie, profitez de votre agent. Il peut vous conseiller sur sa valeur et sur les opportunités. Il a en main les documents légaux nécessaires pour faire une offre qui protégera vos droits. Il négociera pour obtenir le prix le plus juste. Par expérience, il peut orienter vos efforts vers les réaménagements ou les rénovations qui ajouteront une valeur certaine à la propriété…

Chez Royal LePage Avant-Garde, nous avons un slogan qui en dit long sur nos objectifs. Nous désirons devenir ‘’votre partenaire de confiance en immobilier’’. Nous vous conseillerons sur le meilleur achat à faire et nous vous accompagnerons tout au long de la transaction… de la première visite à la signature de l’acte de vente chez le notaire… et même après, au besoin.

Envoyez- moi vos questions au Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser. ou téléphonez- moi au 514-626-9009. Il me fera plaisir d’y répondre personnellement ou encore lors d’une prochaine chronique.

Chronique Immobilière publiée dans le journal L’Écho de l’Ouest

10 décembre 2009

Quand acheter ou vendre?

Toutes les raisons sont bonnes pour déménager… Les enfants sont partis de la maison ou la famille s’est agrandie, la santé n’est plus ce qu’elle était et l’entretien du terrain est plus ardu, les escaliers sont de plus en plus difficiles à monter, vous aimeriez avoir un terrain pour voir courir les enfants… c’est avant tout ce que vous devez écouter… Notre type d’habitation et sa localisation doit répondre à nos besoins et à nos désirs.

Si, comme plusieurs, vous avez remis vos projets à cause de la récession, c’est le temps d’agir. Les taux d’intérêt sont très bas et le pire de la récession semble passé, tous les économistes s’entendent là-dessus. Une chose est sûre, dès que l’économie reprendra de la vigueur, et cela ne devrait pas tarder, la Banque du Canada haussera le taux préférentiel, ce qui contribuera à une hausse des taux hypothécaires offerts aux consommateurs. Si donc vous avez envie de vendre ou d’acheter ou… les deux… faites le donc bientôt!
Et pour couronner le tout, la période la plus propice aux transactions immobilières approche. Bien que ce soit de moins en moins vrai, la plupart des gens préfèrent déménager au printemps et la période de l’année pendant laquelle on dénote le plus d’activités commencera bientôt!

Vous voulez vendre, alors soyez prêts et assurez-vous que votre propriété soit inscrite auprès d’un agent avant la mi-janvier afin d’être là quand les acheteurs potentiels dresseront leur liste de visites. Dépoussiérez vos dossiers, vous devrez fournir à votre agent votre Acte d’achat, votre Acte de prêt, votre certificat de localisation et des copies de vos comptes de taxes.

Vous voulez acheter, trouvez votre agent et confiez lui tôt votre recherche, afin de profiter du grand nombre de propriétés disponibles pour maximiser vos chances de combler vos besoins. Voyez aussi votre représentant hypothécaire et négociez les meilleures conditions pour votre prêt hypothécaire… Les institutions financières, voulant profiter au maximum de cet engouement printanier pour l’immobilier, offrent souvent des prêts avantageux et cela à des taux que vous pouvez vous garantir pour une période fixe. Si les taux venaient qu’à baisser, vous profiterez de cette baisse alors que s’ils montaient, vous serez protégés.

Et si vous en êtes à votre premier achat, sautez, n’ayez pas peur. Vous permettre d’être propriétaire sera un des plus beaux cadeaux que vous vous ferez et que vous ferez à votre ‘’santé financière’’. Rappelez-vous simplement que, comme pour plusieurs choses dans la vie, il faudra voir cet achat comme étant un premier pas, il vaut mieux commencer raisonnablement et mettre certains rêves de côté… quitte à les réaliser plus tard, lors d’un prochain achat!

Je profite finalement de cette colonne pour vous remercier de m’avoir lu en 2009 et pour vous dire que je souhaite répondre à vos questions en 2010. J’espère vous avoir apporté quelque chose et vous avoir permis d’apprivoiser un peu le marché immobilier. Vous pouvez me rejoindre au 514-626-9009 ou au Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.. Je vous souhaite beaucoup de bonheur en cette période de Noël et si vous prenez la résolution de vendre ou d’acheter une propriété en 2010, faites- moi l’honneur de me rejoindre. Vous ne le regretterez pas, c’est mon engagement!